📖物业管理收取水费的三种账务处理方式
甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。
一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题
营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。
二、各地方政策解决方案的缺陷
之前为解决物业管理服务水费税率差问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费，可选择3%征收率。但是该规定在税理上有漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原则相悖；同时提供物业管理服务的小规模纳税人仍然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税负增加问题（对于小规模纳税人来讲，其他电费暖气费也存在同样的问题）。
三、国家税务总局采取差额征税简易计税政策
2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，
“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。
54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；
注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。
四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍然存在税负增加问题
54号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等不能采取相同的政策，在按照转售处理时，采购时抵扣电费17%进项税，或者13%取暖费进项税，销售时也按照相同的税率计征增值税，因此对于提供物业管理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题。
而对于提供物业管理服务的小规模纳税人来讲，转售自来水之外的其他电费气费等，仍然存在着不能抵扣进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的问题。即54号公告并未解决小规模纳税人的自来水之外的其他费用税负增加的问题。
另外，我们不能忽视各地方的政策，比如对上述问题按照代购处理的规定。代购的政策在营改增前即已存在，也是正式有效的文件。
五、如何开发票问题
提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。
六、账务处理
以下分三种情况进行账务处理：单位：（万元，下同）
（一）按照正常转售自来水处理
可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税
甲企业账务处理：
1、支付自来水公司水费时：
借：主营业务成本 100
应交税费——应交增值税（进项税额） 3[103÷（1+3%）×3%]
贷：银行存款 103
2、收取业主自来水费时：
借：现金或银行存款 113（103+10）
贷：主营业务收入 100【113÷（1+13%）】
应交税费——应交增值税（销项税额） 13【113÷（1+13%）×13%】
3、结转增值税：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 10
贷：应交税费——未交增值税 10
甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。
（二）按照53号公告差额征税并简易计税政策
按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。
甲企业账务处理：
1、支付自来水公司水费时：
借：主营业务成本 100
应交税费——未交增值税 3【103÷（1+3%）×3%】
贷：银行存款 103
说明，该分录中的3万元，并不是自来水公司开具的增值税专用发票上注明的增值税额，而是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。因选择简易计税，不应计入应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）科目。
2、收取业主自来水费时：
借：现金或银行存款 113
贷：主营业务收入 109.71【113÷（1+3%）】
应交税费——未交增值税 3.29【113÷（1+3%）×3%】
甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元
3、如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 3
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 3
说明，如果支付的自来水费大于收取的业主的自来水费，则仍然按照上述分录账务处理，“应交税费——未交增值税”科目出现借方余额，可抵减以后自来水税费产生的正数差。但该借方余额是否可抵减其他业务产生的增值税额？54号公告并未明确，个人认为可以抵减其他业务产生的增值税额，如以后明确不能抵减其他业务的增值税额，可在未交增值税下增设明细科目单独核算，以抵减后期产生的自来水费的正数差。
（三）按照代购政策处理
对于提供物业管理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定。比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情况下，可以作为代购处理。
收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。
按照代购政策账务处理如下：
1、支付自来水公司水费时：
借：其他应收款 103
贷：银行存款 103
2、收取业主自来水费时：
借：现金或银行存款 113
贷：其他应收款 103
主营业务收入——代交水电费收入 9.43【（113-103）÷（1+6%）】
应交税费——应交增值税（销项税额） 0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】
甲企业应纳增值税额=0.57万元。
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